摘要：
[db:Intro]... 你还不知道？二手房买卖合同签订攻略曝光。
楼市新政频出，武汉二手房交易随之升温。但目前混乱的交易市场以及复杂的法律程序让不少买房人眼花缭乱，一不小心便容易上当受骗。那么，二手房买卖合同应该怎么签?签订二手房买卖合同的流程是什么?哪些事项必须在合同里写明?怎么保障房产和资金安全?怎么保障双方利益?搜房网房天下为您详解。
二手房交易合同，是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。
签合同前：验明正身
购房者在订立二手房合同前，对一些事项必须详加核实。包括：房屋的产权人是一位还是几位，是否都同意出售房屋；房屋产权证是否属实；房产面积和用途；房屋质量及规划情况；有无被依法裁定、决定查封或被限制房地产权利；有无设定抵押等。
专家提醒：见不到房东，最好不买房；即使见到房东，也一定要看对方的产权证和身份证或户口簿。
签合同时：9大事项写清楚
在签订二手房买卖合同时，以下9个事项不可或缺：
1、买卖双方的地址、联系办法等，并注明房屋是个人财产还是夫妻、家庭共有财产。房屋的位置、性质、面积、结构、格局、装修等情况。
2、产权归属，房屋是否属于抵押房，是否有私搭乱建部分。
3、房屋总价款、付款方式、付款条件等。
4、交房时间和条件。
5、各种税费和其他费用的分摊方式。
6、违约责任及违约金、免责等事宜。
7、约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式。
8、合同生效时间，生效或失效条件，生效或失效期限，致使合同无效的情形，几种无效的免责条款，当事人要求变更或撤销合同的条件以及合同无效或被撤销后，财产如何进行返还；合同中止、终止或解除的条件。
9、约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。
买二手房的基本流程
1、锁定房源信息——2、实地看房——3、确定购买签订合同——4、过户和房屋交割
二手房买卖合同六大要点
1、确认房屋产权人和双方身份
2、明确房屋交易价格
3、明确房款支付方式和时间
4、明确相关税费支付方式和时间
5、明确交房时间
6、约定违约责任
二手房买卖合同签订流程
一、确认基本信息的真实性和有效性
除了房屋产权和手续要齐全外，还要验证这些信息是否真实、有效。
1、房产证、身份证和签署合同人要统一。如有特殊情况，需要出具有法律依据的公证委托书。
2、房屋地址要严格按照房产证中的地址填写。
3、房屋面积要按照房产证上注明的面积填写。如果房屋附有赠送的小部分的面积(不含在房地证或者房产证的面积中)需要在合同的“其他条款”中注明。
4、房屋权属要明确注明，要填写产权人和共有权人姓名。
二、约定总房款、税费和付款方式
1、付款时需写明:总价款、首付款、尾款、付款方式、付款条件、付款时间
2、交易税费。理论上由房主承担的税费有:营业税、个人所得税，商业性质房源还有印花税(双方各交一半);由买房人承担的税费有:契税、土地出让金，商业性质房源还有印花税(双方各交一半)。另外，根据房屋的性质以及实际情况还可能要交土地增值税、房产税、手续费、交易管理费等税费。
需要注意的是，在实际交易中，房主报价一般都是净得价，税费都由买房人承担。
三、确定交房细节
1、明确具体交房时间。时间要写精确日期，避免使用“之前”、“之后”等模糊字眼。
2、费用结算。包括物业费、水费、电费、煤气费、电话费等与房屋有关的费用。
注意，在购房时一定要核实清楚是否存在拖欠，如有拖欠应在二手房买卖合同中写明拖欠费用何时交清，如果因房主未及时还清拖欠费用，所造成的影响应承担什么责任。
四、明确违约责任
房产交易是件大事，为避免买卖双方任何一方退出而造成另一方损失，必须明确违约责任。
1、设定具体的违约金。违约金需有明确的计算方式或约定具体金额。
2、设定违约方承担守约方主诉讼费、律师费等等多种花费。
3、二手房买卖合同中应特别注明的五大违约责任。
(1)二手房出卖方逾期交房的责任;(2)买受人逾期付款的责任;(3)非因不可抗力的原因，不能办理或者不能按时办理过户手续的责任;(4)买房或者卖方单方解除合同的责任;(5)房屋质量不符合约定的责任。
五、必须学会使用补充协议
买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，将合同中对双方的意思表示写明，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。
六、其他注意事项
不少当事人往往只关心房屋买卖中的房价、面积、交房时间等主要条款，而忽略了合同的其他方面，在此提醒大家:
1、审核。签约时审核对方身份，审查中介机构营业执照和声誉等。
2、细看。仔细看合同条款，注意其违约责任是如何约定的，看自己能否承受再决定是否签署;合同一般至少一式三份，要查看三份内容是否一致。
3、不留空。现在几乎所有的中介都提供格式性的房地产居间协议，其中有许多条款是要求签署方在签约是填充或选择，签约时一定要对这类需填充或选择的条款逐一进行确定，尽量不留空白条款，以防日后被他人违规利用。
二手房买卖合同如何签订
二手房买卖时，有三个重要的合同。
第一个合同是中介委托合同，如果是通过中介买房，那中介一般不会让你直接见卖房人，他们会担心你会跨越他，直接和卖房人达成协议。所以，中介一定会让你跟他签一个居间合同。
第二个合同是房屋买卖合同，这个合同上，买房人一定要签仔细房屋原来的所有权是谁，房屋的面积有多大，房屋的价格是多少，各种费用的结清问题。对于出卖人来讲，成本最低的方法就是签订一个相对细致的合同，各个条条框框都签订好了，也能避免纠纷。
在房屋买卖合同的签订中，需要明确以下几项：房屋权属、物业交割、付款时间、税费承担、违约责任。
无论是买卖双方自行交易还是通过中介交易，都应在购房合同上明确双方责权，确定履约时间和违约责任，这样才能约束双方义务的履行，即使发生分歧也有据可依，进行追究。
如果买二手房时不是一次性付清的，那就得签银行贷款抵押合同。比较复杂。对于消费者来说，要想签订一个细致的合同，可以请个律师。
法律依据：
《中华人民共和国合同法》第一百三十条
买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
房市小白，在购买精装修房子的时候，需要签订哪些合同？
1二手房交易合同内容当事人信息
这里主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等，以免出现欺诈情况；双方应向对方做详细清楚的介绍或调查；应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。
标的
这里应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况；同时还要写明房屋产权归属(要与第一条衔接)；原售房单位是否允许转卖；是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵；是否有私搭乱建部分；房屋的物业管理费用及其他交费状况；房屋相关文书资料的移交过程。
价款
房款及付款时间约定。一般新建的商品房及预售的商品房都是按所买卖房屋的建筑面积来计算房屋的价格，即约定每平方米建筑面积的售价为多少元，然后用单价乘以建筑面积来计算房屋所需支付的价款。旧房的买卖有时就直接约定每套房屋或每幢房屋所需支付的价款。在合同中一般要列一个付款时间进度表，买方按该进度表将每期所需支付的价款交付卖方。
履行期限方式
这里主要写明交房时间；条件；办理相关手续的过程；配合与协调问题；双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务；各种税费、其他费用如何分摊；遇有价格上涨、下跌时如何处理。
违约责任
这里主要说明哪些系违约情形；如何承担违约责任；违约金、定金、赔偿金的计算与给付；在什么情况下可以免责；担保的形式；对违约金或定金的选择适用问题。
解决争议方式
这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式，需要注意的是，如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。
合同生效条款
双方在此约定合同生效时间；生效或失效条件；当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就；生效或失效期限；致使合同无效的情形；几种无效的免责条款；当事人要求变更或撤消合同的条件；合同无效或被撤消后，财产如何进行返还。
合同解除条款
按照《合同法》第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定，合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件；上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务；解除权的行使期限；补救措施；合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。
合同变更与转让
在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。
附件
在此说明本合同有哪些附件，附件的效力等。
个人买卖二手房合同范本>>
2二手房合同签订明确事项双方违约责任
违约金的比例有明确条款注明，合同中还应加入“买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)规定期限内向卖方(买方)支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。
付款过户时间
在实际操作中，买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主。因此，卖方需要明确买方的付款时间，而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，因此买方有权利知道房产的过户时间。
费用交接时间
要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的交纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要作出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。
代理费明细单
在合同中只写其占总房款的比例，而并没有经纪公司代理费明细单，这中间就会存在信息的不对等，最终损害消费者的利益。因此买卖双方在签订合同时，一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。
使用补充协议
买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，将合同中对双方的意思写明，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。
必须见房主
现在有些经纪公司有“收购”业务，因此出现“一房多卖”的违规操作，最后谁出价高便卖给谁，不惜与第一个客户毁约。理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款，即中介经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任，而交了订金的消费者只能忍气吞声。为此提醒消费者，如果此时您能够行使自身权利，要求约见房主当面核实。
3二手房合同签订注意事项确认身份、产权基本信息
身份一致：房产证、身份证和签署合同人要统一，如有特殊情况，需出具有法律依据的公证委托书。
地址一致：房屋地址要按照房产证中的地址严格填写，两者要一致。
面积一致：房屋面积要按照房产证上注明的面积填写，房屋附有赠送的小部分面积（不含在房产证或房地证的面积中的），需要在合同的“其他条款”中注明。
权属明确：房屋权属要明确填写产权人或共有产权人的姓名。
约定总房款、税费和支付方式
付款需写明：总价款、首付款、尾款、付款方式、付款条件、付款时间。
交易税费：买卖双方可以根据拟交易房屋的实际情况，向专业人士或有关部门具体了解税费的项目和税率，根据买卖房屋的性质和实际情况还可能产生土地增值税、房产税、手续费、交易管理费等税费。
购房者交纳的税费：印花税（各交一半）、个人所得税、营业税。
购房者交纳的税费：契税、土地出让金、印花税（各交一半）。
确定交房细节
具体交房时间：时间要精确日期，避免使用“之前”、“之后”等模糊字眼。
费用结算：物业费、水费、电费、煤气费、电话费等于房屋有关的费用。这些都要在购房时核实清楚是否存在拖欠，若有拖欠，应在二手房买卖合同中写明拖欠费用何时交清，如果因房主未及时还清拖欠费用，所造成的影响应该承担什么责任。
明确违约责任
二手房卖方逾期交房的责任。
买房方逾期付款的责任。
非因不可抗力的原因，不能办理或按时办理过户手续的责任。
买方或卖方单方解除合同的责任。
房屋质量不符合约定的责任。
合同的其他方面
审核：签约时审核对方身份，审查中介机构的营业执照和声誉等。细看：仔细看合同条款，注意其违约责任是如何约定的，看自己是否能承受再决定是否签署；合同一般至少一式三份，要查看三份内同是否一致。不留空：现在几乎所有的中介都提供格式化的房地产居间协议，其中又许多条款是要求签署方在签订时填充或选择，签订时一定要对这类条款逐一确定，尽量不留空白条款，以防日后被他人修改，或违规利用。
4警惕二手房合同签订潜规则看清合同每项条款
一定要关注的就是房屋的产权是否清晰。买方在签订买卖合同前，应到房地局产权产籍处查询房屋的权属情况，包括该房屋是否抵押、是否受司法限制等情况。必须在确认了房屋的权属，核实了房屋的产权类型(如房改房、集资房、拆迁安置房等），不同类型的房产，它的土地取得方式及使用年限是不一样的。
合同最好要当面签
很多中介公司在购房者有意购买房屋时，会不失时机的催促购房者签订预先制作的一式三联的格式意向协议，并由购房者支付为数不多的意向金。为了避免先不让买卖双方碰头，意向协议通常由买方先签，然后由中介拿给卖方签，而买方签字后，一式三联的意向协议均被中介拿走。然而，交易合同最好买卖双方当面签定，防范出现代签合同的情况；合同中不能留下“空格”，若有空格一定要划去。
不要随便缴纳定金
在中介带你看房后，如果向你收取购房意向金、履约保证金、购房定金类钱款，一定不要给。因为这款项如果是购房定金，那应该由卖房的房东收取，而不是中介；如果房东同意由中介收取，应让房东在收款收据上签字确认。
附属物权归属明确
不少购房者表示在看房时看到的房屋配套家具在真正交房时却没有了。这种现象屡见不鲜，原因是因为在买房前没有和卖方以及中介协商清楚。所以购房者在交易合同上一定要把各项物品的归属在合同上写清楚。
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有必要签订购房合同，必要时必须签订每一份补充协议。补充协议的内容不包含在合同中，但必须经双方同意。关于补充协议的内容写什么必须把购买者的利益放在第一位，其中大部分仍然是开发商的协议。那么，购房补充协议的内容是什么？
购房补充协议的内容是什么？
购房补充协议的签订应包括所有这些事项。我应该什么时候申请房地产证？我应该如何推迟申请？交付房屋的标准应该明确列出，越仔细越好。开发者所做的重要承诺应该写下来。关于财产问题的协议很明确。
何时办理房产证？推迟认证怎么样？
用房产证买房子证明房子确实属于买方。许多购买合同没有规定办理房产证的时间，相对一般的报表也不能保证你如期办理房产证。如果您想按期取得房产证，可以在补充协议中指定办理房产证的具体日期，并注明未能按时履行的赔偿责任。
标准列得越仔细越好！
在补充协议中，有必要规定房屋交付标准和房屋内部设施水平。现在给建筑物装饰是大势所趋。如果是精装修房，开发商一般会在合同约定的装修材料中使用"高档、进口或同档次"的字样。
关于财产问题的协议很明确。
购房者搬进来后，很多事情都要由物业公司来完成，包括服务和其他事项。包括物业公司的付款时间、金额和物业管理费等。在补充协议中有详细约定。
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