摘要：
房叔一个住万博锦绣香江10多年的粉丝，2022年就一直关注万博的新盘。最终，在今年的2月份，他选择了黄埔的城市之光。一来是当时城光尾货的价格便宜，他买到的是4万多；二来，有他认为的... 房叔一个住万博锦绣香江10多年的粉丝，2022年就一直关注万博的新盘。
最终，在今年的2月份，他选择了黄埔的城市之光。
一来是当时城光尾货的价格便宜，他买到的是4万多；二来，有他认为的好学校。
万博，损失了它一个曾经忠实的买家。
临了，该粉丝还留下“万博太卷了”的慨叹。
房叔另一个住万科欧泊的粉丝，正准备换房，坚定而长情的她，只选择万博。
万博，保住了一个它一直忠实的买家。
最近的万博，又成了广州的热点，很多粉丝在问，“万博能不能买”？
有网友在一篇说黄埔房价大跌的推文后吐槽，因为天量的供应，后年的番禺就是现在的黄埔（意思是价格会跌）。
是不是真的这样？
大湾区超级CBD尚早！二三十年验证结果
最近，“自有大儒为我辩经”这句话在网上非常红。
在6月番禺万博的一场会议上，有专家提出了长隆万博的大湾区超级CBD的畅想。
你看，这样一说，高度就上来了。
从具有区域特色的番禺CBD，到面向世界的的大湾区超级CBD，影响力完全不同。
不过，这只是一种畅想，能不能达成，是另外一回事。
就像我也想成为李嘉诚，成为巴菲特，但能不能成是另外一回事。
在你心目中，天河CBD是不是大湾区的超级CBD？
暂且算是吧，随便举几个数据，就知道万博CBD的进阶之路有多难。
去年天河CBD的GDP3774亿元，今天狂卷价格的黄埔，给年后的万博写好了剧本？比番禺整个区的2866亿还高。
天河CBD的超甲级写字楼和甲级写字楼，一共是47栋，其中超甲级写字楼20栋；万博没有超甲级写字楼，甲级写字楼是4栋……
说老实话，在广州众多所谓的CBD里面（珠江新城和琶洲除外），万博算是最成熟的一个，城市界面最好的一个……
甚至，这都可以说是奇迹了。
但，奇迹不常有，做到这种程度，已经是番禺力所能及做到的极限了，再要提升一步，就要有更大力度的支持。
例如，一些文化地标的进驻。
珠江新城当时是怎么起来的？
少年宫、图书馆、博物馆……这些有很大的推动作用，但万博这些基本没有。
这些，可都是吸引家长、小孩的神器呀。
又例如，众多实名企业的进驻，由此吸引大量高端人才。
现在万博确实有些龙头企业，比如现在广州人都听出了茧子的希音。
正在张罗上市的希音，现在估值是4600亿，巅峰则是几年前的估值7000多亿。
可就算在巅峰时期，作为新型电商平台的希音，对产业链上下游企业的聚集效应都远比不上阿里、腾讯、京东这些老牌平台。
即使希音上市，也无法将万博推至杭州未来科技城或者深圳南山街道的高度。
商业方面，万博确实值得一说，现在比较成功的有四海城，天河城，未来还会加入万象商业，K11以及合生汇等，万博商业名头确实越来越响亮。
不过，商业不是盖了个商场就行了，成不成功，还得看运营得好不好，有没有人来。
至于地铁7号线、18号线、3号线以及大湾区“一号地铁”等等，那些都是锦上添花的东西，本身发展好，万博的站点就会成为枢纽和消费的终点；本身发展不好，就只是路过的站点。
如果放在广州的维度，万博确实很亮眼；如果放在湾区的角度，万博则要和珠江新城掰掰手腕的。
你觉得，万博能掰得过珠江新城？
说个扎心的事，在2023年福布斯公布的中国CBD竞争力评选里面，广州有2个上榜前十，一个是天河CBD，另一个是琶洲CBD，万博没进前十。
珠江新城和万博说，三弟，你先赢了二哥再说。
成不成是一回事，就算万博能成为大湾区超级CBD，也不是3、5年的事，甚至不是10年8年的事，而是20年、30年的事情。
如果你以广州一个非常好的CBD想象万博的未来空间，那是可以的。
但这个空间不大，肉眼可见。
如果以万博成为湾区超级资产来入手的，那只能说是一场华丽的冒险。
并且，你要用二三十年的时间来验证最后的结果。
10年内天量供应，压力爆表
珠江新城被冠予豪宅社区，价格真正起飞，是哪个阶段？
大概是2012年前后，因为当时有侨鑫汇悦台的出现，也因为当时东区也开发得七七八八了，新增供应，已经是肉眼可见了。
一样东西珍贵，是因为它足够少。
多如恒河沙数的东西，无论如何都只能归入大件夹抵食的行列。
当年的牛奶厂以及天河一众楼盘为什么能成为网红盘，被一众买家追捧？
大家都说，天河没地了，没有新增供应了，想买天河，就只能买这里了。
没想到，挤一挤，天河竟然还能有那么多的地。
供应上来了，被人追捧的网红盘，就成了被投资客抛售的过气盘。
很多时候，成也供应量败也供应量。
开头提到住锦绣香江的粉丝，本来是想置换买个大房子的，只是一直卖不出去，只能选个便宜一点的。
万博，一直就是天量供应的代表。
万博的住宅供应一直很大图源：广州日报
当年的华南板块7大金刚（祈福新邨其实离得有点远，不能算在今天的万博），都多少年了，现在广地花园还有一手楼卖。
而在未来，万博还会有多个旧改项目上市，并且规模都比较大，大概未来10年，万博都能保证天量供应。
说老实话，华南板块出现的时候，那时候刚好是掀起居住郊区化风潮，全广州的刚需客都过来买，创造了当时楼市奇迹。
就算前几年，市场好的时候，万博的房子都比较好卖。
以前是姣婆遇着脂粉客，现在是屋漏偏逢连夜雨，万博开发商的压力也是大的。
至于原先想换手的二手业主，则只有哭了。
家住信基城的一位粉丝，房子挂牌2年了，并且还是远低于预期的价格，也一直没能卖出去。
过去，因为价格卖不掉。
以后，因为产品跟现在差太远又卖不掉。
400-600万新广自住合适，更贵不要太头铁
前段时间有句话，你不买我不买，房价又要降几百。
后来有人改了，你不买我不买，房价还得降几万。
现在这个阶段，除了真的地段又好，产品也理想，开发商口碑又不错的楼盘，一般不用急着去下筹，去抢房。
没有就换一个，拜拜就拜拜，下一个会更乖。
还是上面提到住锦绣香江的粉丝，当时想买万博的楼盘，又要冻资，价格又高，他就不想买了。买了城光，便宜了一大截，如果现在买万博，价格也要更加实惠。
当然了，如果合适，自住买家可以选万博。
万博虽然有些地方红绿灯不亮，下雨的时候也老是会淹低洼的地方，可是万博的城市界面是真的很不错了。
这样说吧，这里是除了珠江新城、琶洲外，广州城市界面第三好的地方。另外，南大干线开通之后，堵车没那么厉害了。
万博交通还是方便的，开车有华快，新光，地铁有3号线、7号线、18号线等等；购物也有不错的商场；至于周末，长隆可以玩得很开心……
万博大部分配套都是成熟的，便利的，住起来很舒服。
真的，400多-600多万之间的自住楼盘，万博真的可以在广州嘎嘎乱杀。
特别对新广，没有太多老城情节或者其它地方情节的买家，在天河、海珠上班的自住买家，确实可以看看万博。
至于想投资的，房叔还是劝你投资有风险，入手需谨慎！
这几年万博一直在往上走吧，但非常核心的万科欧泊，二手房价还是被市场拿着皮鞭来鞭挞。
高的时候摸到过6字头，现在基本都是3字头。
不只是万科欧泊这样，看看万博比较热的南国奥园、诺德名都，这几年的房价都是一路东南。
23907元是南国奥园，38600元是万科欧泊，28764元是诺德名都
抗跌方面，万博算不上有多硬！和广州大多数区域一样，表现平平。
并且，随着更多二手房源的入市，以后动不动就几千套二手在售，卖房子真的头大。
也许有人说，我以后买房不看短期的房价，看长远的租金，是不是可以投资万博？
因为出租比较好，房价也回落比较多，所以还是举万科欧泊的例子。
一套95平方米的东南向三房，月租大概4500-4600；至于其成交价，现在大概是3.8万。
这样算下来，租金回报是多少？
1.25%！
这样租金回报，把钱存银行都更香！
所以，回答开头粉丝的提问，万博能不能买？
400多-600多万的新广自住适合，更贵以及想投资的，就不要太头铁了，其它地方有很多更好的选择。
