摘要：
[db:Intro]... 1、已经签订购房合同，房管局也备过案，但是房子还没有交付，房产证还没有办下来，这个时候买房人想退房，可以先找开发商协商。
2、如果双方能够协商一致退房的，签订退房协议。其中退房协议除了是确认退房外，还要对违约责任的划分、双方的责任和义务等详细说明。
3、如果双方不能协商一致，并且买房人执意要退房的，可以正式书面通知开发商要求解除合同，通知到对方，合同就已经解除了。开发商有异议的可向法院起诉或仲裁机构申请仲裁。
4、合同解除后，双方还需要到房管局注销备案。
退房有哪些程序
在买卖过程中，由于违约方的不同及所处的阶段不同，办理退房的程序也不同。下面介绍一下在购房的不同阶段出现退房情况时如何办理相关的手续。
1、订金（定金或认购金）阶段
当购房者已交订金(定金或认购金)，但还没有签订正式《商品房预售合同》的情况下：如果购房者已向卖方支付了订金(定金或认购金)，但没有说明所交款项的性质，也没有任何约定，这种情况购房者都可直接向卖方或其代理人要回所交款项。
如果卖方所售项目有《预/销售许可证》或产权证，购房者与卖方有约定，所交款项为定金，且如果买卖双方就《商品房买卖合同》达不成一致意见，终没有签订合同，所交款项予以没收，定金一律不退。姜涛与刘桂林律师认为，这种约定有违公平公正的原则，应属强迫交易的行为，这种情况如卖方拒不退还定金，购房者可直接向法院起诉，但《商品房销售管理办法》第二十二条对这种约定似乎是认同的。
2、已做预售登记阶段
买卖双方已到房地产主管机关做了预售登记，但房屋还未交付使用，这个阶段如果一方想退房首先要与对方协商，看能否达成一致意见，如果双方达成了一致意见，要以书面形式表示出来，签订正式退房协议。协议的内容主要应包括双方同意解除原房屋买卖合同、违约责任由谁来承担、如何退款、如何履行等问题。
如果买卖双方中一方违约，且达不成一致意见，那么主张解除合同的一方，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。如果双方协商达不成退房协议，可直接向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。此外，双方还应到房地产登记主管机关办理注销预售登记手续。
3、入住阶段
在房屋竣工后，购房者已办理了入住手续，交了政府部门应收的税费之后，但房产证还没有办理下来之前退房的，这个阶段要求退房的一般都是购房者，大多是卖方违约。这个阶段除与上述第二个阶段要求一致外，还涉及到物业、装修损失、税费、搬离时间等问题。如卖方违约，装修损失应经过房地产评估机构评估，确定装修损失。购房者还应与物业公司签订解除物业管理的合同，卖方所代收的税费也应退还。如达不成协议，购房者可向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。
4、房产证办理完毕阶段
房产证办理完毕之后，房屋的所有权已完成了转移，除非合同里有约定，否则一般情况下购房者是不能退房的。如果卖方已为购房者办理完毕房产证，但是卖方垫资，且合同有约定如购房者拒不按约定履行付款义务，卖方是可以提出解除合同的，要求购房者退房并承担相应的损失。这种情况需双方到房地产发证机关办理房产证过户或注销手续。
退房办理步骤流程是怎样的
法律分析：承租人不得擅自对房屋进行装修。如果擅自装修的，退房时管理部门可以要求承租人恢复完状。
法律依据：《公共租赁住房管理办法》
第二十四条 公共租赁住房的所有权人及其委托的运营单位应当负责公共租赁住房及其配套设施的维修养护，确保公共租赁住房的正常使用。
政府投资的公共租赁住房维修养护费用主要通过公共租赁住房租金收入以及配套商业服务设施租金收入解决，不足部分由财政预算安排解决；社会力量投资建设的公共租赁住房维修养护费用由所有权人及其委托的运营单位承担。
第二十六条 承租人不得擅自装修所承租公共租赁住房。确需装修的，应当取得公共租赁住房的所有权人或其委托的运营单位同意。
申请退房的流程有哪些？怎样才能申请退房
现在买房难，退房更难，因为涉及的资金量大，权利义务关系比较复杂，程序也很严格。那么，退房办理步骤流程是怎样的？购房者可退房的情形有哪些？个人原因退房开发商不肯怎么办？针对这几个问题小编为您详细介绍，希望对你有所帮助。
一、退房办理步骤流程是怎样的
1、如果满足合同约定的退房条件，最好还是先与开发商进行协商，这样可以省去诉讼费用。如果开发商提出的补偿条件能使业主满意，业主可根据自身情况收回退房要求，或在开发商协助下办理退房手续。如协调未果再选择诉讼或仲裁。
业主未在合同中约定退房条款，但符合法定退房条件，法院也会支持业主的退房要求。对于未经合同约定也不在法定范畴内的退房请求，建议业主应先找开发商协调。通常在这种情况下提出诉讼，法庭鉴定过程相对较长。
2、索要违约金及相关税费
如果是开发商违约导致退房，双方也在合同里约定了违约金，那么开发商须按约定赔偿。赔偿金除了房屋全价款及相应的利息外，还包括业主前期已支出的一些费用，如印花税、购房契税、交易手续费、测绘费、登记费、利息损失、购房代理费及律师费等，这些都算入消费者实际损失范围内，由开发商补偿。
3、首付、月供利息都可获赔
在退房款方面，采用一次性付款的购房者可直接要求开发商退还自己所付款项及相应利息。但通过按揭贷款、公积金贷款买房的情况则要相对复杂些。实践中，都是开发商将应退购房款分成两部分，属于买家首付款的部分直接退还给买家，属于买家向银行借款的部分直接交还给银行，并视为买家已向银行提前还款。银行接收还款并终止与购房人的借款合同。
开发商支付购房人首付款利息，即从首付款交付日到开发商归还日该笔首付款的利息收入。若购房人按揭贷款已进入月供阶段，开发商同样应归还购房人月供及利息支出。
若购房者要求退房时，已居住了一段时间，这期间产生的折旧费应由业主补偿。在退房中，若责任方为开发商，购房者可不对房屋折旧进行补偿，若是购房者的责任，开发商则可以不赔偿业主装修费。
二、购房者可退房的情形有哪些
1、房屋面积出现偏差。
如果在验房时发现开发商交付的房子的房屋建筑面积或套内面积与合同约定的面积误差绝对值超过3％，根据法律规定，购房人可要求退房，并要求开发商赔偿。
2、逾期交房。
逾期交房即合同中约定的交房日期已到，业主们却迟迟得不到开发商的入住通知或者房子不具备入住条件。根据相关规定，开发商经购房人催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，购房人就有权要求退房，并要求开发商赔偿。
3、开发商擅自变更设计。
如果开发商擅自变更规划，设计影响房屋结构、户型、空间、尺寸、朝向的，购房者可要求退房。
4、开发商证件不全。
证件一般是指五证，开发商在进行预售的时候必须五证齐全，如果开发商证件不全，就属于违规操作。如果你在不知道这种情况的前提下签订了购房合同，那么合同是无效的。这种情况下购房者要求退房，开发商应该返还购房者交的所有房款，以及这段时间内房款产生的利息。
5、房屋的主体质量不合格。
若开发商交付的房屋有质量问题，且影响到购房人正常居住使用的，购房人有权要求退房。
6、房产证不能按期办理。
购房人在购买房屋后，没有在法律规定和合同约定的期限内取得房产证，且期满后超过一年，仍因为开发商的原因没有取得房产证的，购房者有权要求退房。
三、个人原因退房开发商不肯怎么办
依据目前的法律规定，可以退房的条件主要包括约定条件与法定条件两种。约定条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。根据《合同法》规定的基本原则，双方当事人约定了退房的具体条件，且购房者又能证明该条件成立，若购房者在与开发商协商难以达成共识时，起诉至法院要求退房。法定条件则是根据法律规定，购房者可以退房的条件。
在更多的时候，购房者提出退房，会受到开发商的种种抵制。
如在购房合同中已约定退房事宜，可依协议行事；也可对照《合同法》的相关规定申请退房。从目前法律来讲，退房条件主要包括约定条件与法定条件两种。约定条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。如开发商延迟交房超过一定期限，小区规划或配套设施不符合售楼广告或售楼书所表达的内容，在一定期限内无法取得产权证等。
相信大家买房子都是经过深思熟虑之后才决定的，原本购买房屋就需要花费很多的时间、精力和金钱，大家都希望整个过程能顺顺利利的，发生退房的纠纷也是无奈之举，如果不是一些比较严重的问题的话，相信大多数的购房者还是不愿意申请退房的，但购买房屋之前，大家最好也了解一下相关的内容，以防万一，那么申请退房的流程有哪些呢？怎样才能申请退房呢？
申请退房的流程有哪些？
1、提出退房申请
在购房者提出退房申请之前，最好跟开发商协商清楚，购房人可以向开发商提出的退房的方式一般分为三种挂号信、传真或者电话。如开发商自己的责任所导致的退房，那就会是开发商自己承担退房造成的损失，包括购房的税费、房屋贷款的利息费、首付存款的利息费等等。
2、办理退房手续
如果是事先跟开发商已经协商好了退房的，提出退房申请之后就可以等待通知办理退房手续了，在购房者提出退房申请后的15日内，开发商应当退还买房人已经支付的全部房款，并且负责办理买房人与贷款银行解除或者终止合同的全部手续，在所述手续或者文件尚未签订前，开发商应当代替买房人向贷款银行支付每月支付的本金与利息。
3、退还房款
退房手续办理完之后，一般需要等待一段时间之后开发商才会退款，开发商应该将全部购房款返还给购房者，并且办理完毕公积金管理机构或者贷款银行的还款手续。如果无法办理完成前述内容，自买房人发出退房通知后第16日至买房人取得全部房款之日，开发商应当每天向买房人支付违约金。
怎样才能申请退房？
1、开发商延期交房
我们购买房屋的时候，签订的购房合同里面是有规定具体的交房时间的，如果开发商未能按照合同约定期限交付时，应按照合同约定处理，如未约定，购房者有权要求开发商退房，并依照合同约定的金额支付延期违约金。
2、房屋存在重大质量问题
房屋在交付给购房者之前都是需要经过相关部门验收的，如因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，购房者有权要求解除合同和赔偿损失。这里需要注意的是，所谓房屋主体结构不合格，需要经工程质量监督单位核验，不能仅凭购房者主观判断。
3、开发商擅自变更规划设计
开发商销售房屋的时候可能会存在一些虚假的成分，但是在商品房预售之后，如果开发商未经规划部门批准，变更规划设计，影响房屋结构的，购房者有权退房并由开发商承担违约责任。如果开发商经过规划部门批准需要书面通知购房者，没有通知的，购房者也可以退房，并要求开发商赔偿损失。
